Después de meses de deliberación, las medidas se producen cuando el mercado de la vivienda sigue planteando un problema grave para las personas que no son propietarias de sus casas, y para la economía en general. Si bien la inflación ha caído durante los últimos seis meses, los precios promedio de alquiler han seguido aumentando rápidamente, perjudicando desproporcionadamente a los hogares vulnerables que gastan la mayor parte de sus presupuestos en alquiler. Mientras tanto, el país está atascado en un déficit masivo de viviendas, lo que complica los esfuerzos para reducir los costos o simplemente encontrar suficientes lugares para que vayan los 44 millones de hogares de inquilinos estadounidenses.
“Esto es algo que el presidente identificó como necesario en la campaña electoral, y no es necesariamente un producto puro del aumento actual de los alquileres, porque es mucho más expansivo que pensar en esto en el contexto del crecimiento de los alquileres”, dijo Erika Poethig. , asistente especial del presidente para vivienda y política urbana en el Consejo de Política Nacional, en una entrevista con The Washington Post. “Se trata de pensar en muchos otros aspectos de lo que contribuye a un mercado justo”.
Durante más de un año, líderes de inquilinos, expertos en vivienda y organizaciones legales han presionado a la administración de Biden para que haga todo lo que esté a su alcance para abordar los crecientes costos de alquiler, argumentando que los problemas de vivienda de Estados Unidos son una crisis económica. En los últimos meses, los defensores dicen que estaban frustrados porque las propuestas no llegaban más rápido o con más fuerza, argumentando que la Casa Blanca dudaba en probar los límites de su autoridad ejecutiva o emitir requisitos directos a los gobiernos locales y agencias federales. Los inquilinos y los organizadores de la comunidad también se reunieron con funcionarios de la Casa Blanca y jefes de agencias, y realizaron una sesión informativa en el Congreso patrocinada por la senadora Elizabeth Warren (D-Massachusetts) en noviembre para impulsar un amplio conjunto de nuevas regulaciones.
Los organizadores de People’s Action y Homes Guarantee dijeron que el anuncio incluía algunas victorias, como lograr que la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda trabajara para identificar formas de adoptar y hacer cumplir las protecciones para inquilinos, incluidas políticas que limitan los altos aumentos de alquiler en propiedades con hipotecas respaldadas por la FHFA.
Pero en un análisis de las propuestas, dijeron que las políticas no eran suficientes para cambiar “materialmente la vida de los inquilinos hoy”. El anuncio no incluye condiciones sobre el financiamiento federal, por ejemplo, sino que se acerca más con un enfoque de zanahoria, como brindar incentivos a los propietarios que aceptan vales.
“El anuncio de la Casa Blanca presenta un potencial para la acción a nivel de agencia, pero no llega a emitir directivas para regular el alquiler y abordar la consolidación del mercado de alquiler”, dijo Tara Raghuveer, directora de la campaña de garantía de viviendas en People’s Action, quien organizó a los inquilinos para hablar con la Casa Blanca. asesores durante todo el proceso. “El alquiler es demasiado… alto, y los propietarios, muchos de los cuales reciben financiamiento y subsidios federales, obtuvieron ganancias récord en los últimos dos años. Hay mucho más que el presidente puede hacer para brindar ayuda material a los inquilinos, y contamos con que esta administración continúe trabajando con nuestra campaña para que esto suceda”.
Las propuestas son el último intento de la administración Biden de influir en el mercado inmobiliario. En total, $46 mil millones fueron asignado por el Congreso para asistencia de alquiler de emergencia, en medio de temores de que la expiración de una moratoria federal de desalojo impulsada por una pandemia desencadenaría una avalancha de desalojos. Si bien esos temores no se materializaron, el alquiler elevado sigue siendo una realidad sombría para muchas familias con cada vez menos lugares para reubicarse.
Una coalición de sindicatos de inquilinos, organizaciones comunitarias y grupos legales ha pedido un enfoque total, redactando una orden ejecutiva para la administración de Biden, instando a un estado de emergencia en la vivienda y explorando formas de regular los alquileres. Aquellos propuestas abarcaron múltiples agencias gubernamentales y fueron tenía la intención de presionar a los reguladores federales para que consideren nuevas formas de reducir los costos de alquiler.
Pero los asesores de la Casa Blanca y los funcionarios de la administración consideraron que muchas de las ideas no eran prácticas y algunos cuestionaron la legalidad de una acción tan contundente. Los funcionarios dijeron que el presidente, por ejemplo, no tiene la autoridad para regular el alquiler en todo el país. Además, las leyes de vivienda de la nación son un mosaico de reglas estatales y locales y restricciones de zonificación. En última instancia, el consenso fue que, en lugar de agencias directas, podría ser más efectivo tener esos las agencias se comprometen con sus propios objetivos.
Eso significa que gran parte de los planes de Biden dependen de los gobiernos estatales y locales, así como de los proveedores de vivienda de todo el país, para que se unan. Con ese fin, la administración realizará un “desafío” esta primavera para alentar a los gobiernos estatales, locales y tribales, organizaciones de vivienda y propietarios para desarrollar políticas que amplíen la equidad y la transparencia en todo el mercado de alquiler.
La administración ya se ha comprometido: señaló a dos agencias a nivel estatal, en Wisconsin y Pensilvania, diciendo que están limitando los aumentos anuales de alquiler para viviendas subsidiadas públicamente. Y obtuvo el compromiso de la Asociación Nacional de Apartamentos para trabajar en programas para ayudar a los inquilinos a construir y mejorar el crédito. Realtor.com también está probando un nuevo programa para identificar unidades y propietarios que aceptan vales de vivienda federales.
La administración de Biden también está publicando un “Plan para una Declaración de derechos de los inquilinos” que destaca la necesidad de contratos de arrendamiento claros y justos, el derecho a organizarse y la prevención y el desvío de desalojos, entre otros principios. Pero una tensión central es si estas iniciativas ganarán fuerza, especialmente si no son obligatorias o están vinculadas a fondos federales. Una de las razones por las que el programa de asistencia de emergencia para el alquiler de la administración tardó en despegar fue la lenta aceptación por parte de los gobiernos estatales y locales.
Sin embargo, un puñado de agencias han hecho garantías. La Comisión Federal de Comercio y la Oficina de Protección Financiera del Consumidor recopilarán información que explore las prácticas desleales en el mercado de alquiler, incluido el uso de verificaciones de antecedentes de los inquilinos. Esta es la primera vez que la FTC emite una solicitud de información que explora prácticas desleales en el mercado de alquiler. El CFPB también trabajará en formas de responsabilizar a las empresas de verificación de antecedentes para garantizar la precisión en los sistemas de informes crediticios.
El Departamento de Justicia analizará los problemas de competencia en el mercado de alquiler. También participan la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda y el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano.
En última instancia, resolver los problemas de vivienda de Estados Unidos va más allá de la Casa Blanca. El año pasado, la administración dio a conocer un plan centrado en la escasez de oferta de viviendas en los Estados Unidos. Pero tapar esa brecha (Estados Unidos necesita de 1,5 a 5 millones de hogares, según una amplia gama de estimaciones) será especialmente difícil en una época de altas tasas de interés, alta inflación, escasez de mano de obra y problemas continuos en la cadena de suministro.
Las iniciativas de vivienda quedaron fuera de las negociaciones finales de la agenda Build Back Better de Biden y no fueron incluidos en una ley de infraestructura bipartidista o en la Ley de Reducción de la Inflación. Y no se espera que el Congreso apruebe una legislación de vivienda radical en el corto plazo. Este mes, 50 legisladores dirigido por el representante Jamaal Bowman (DN.Y.) y la senadora Elizabeth Warren (D-Mass.) enviaron una carta a la Casa Blanca instando a Biden a tomar medidas ejecutivas para abordar el aumento del costo del alquiler y poner fin a la especulación de precios corporativos.
Diane Yentel, jefa de la Coalición Nacional de Viviendas de Bajos Ingresos, quien ha sido una asesora cercana de la administración Biden en temas de inquilinos, participo en múltiples reuniones en la Casa Blanca para discutir los derechos de los inquilinos, la asequibilidad de la vivienda y los problemas de suministro. Dijo que si bien estos anuncios son un paso histórico, el trabajo no puede detenerse aquí.
“La dura verdad es que la acción administrativa por sí sola no puede resolver la crisis de vivienda en la que estamos”, dijo Yentel. “Va a requerir una acción importante por parte del Congreso y, lamentablemente, la oportunidad que tuvimos a través de Build Back Better pasó de largo… Somos conscientes de las limitaciones de las acciones administrativas, pero todavía estamos presionando para hacer todo lo que podamos ahora. La necesidad es mayor que nunca”.
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